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1个月内跑路15家,卷款数十亿!长租公寓的“庞氏骗局”有多狠
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1个月内跑路15家,卷款数十亿!长租公寓的“庞氏骗局”有多狠
2020-09-24 19:01:50 来源: 互联网

  平地一声惊雷起,万顷风雨加于身,割韭菜的镰刀,这次伸向了与生活最紧密的租房。

  8月20日,海南每天房屋租赁郑州公司人去楼空,300多名业主和800多位租客混战到了一起;

  8月24日,上海岚越公寓在浦东的办公室连夜消失,报案者将派出所门口围得水泄不通;

  8月27日,杭州长租公寓友客被查封,有人刚交了2万多房租,中介就携款潜逃,留下一地鸡毛;

  8月29日,杭州巢客长租公寓跑路,惨遭血洗的房东和租客已建立起10多个微信群,等待维权。

  冰山一角下,藏着更残酷的真相。据不完全统计,近一个月内,全国有超15家房屋租赁公司的创始人或负责人失联,波及四川、浙江、华南、华东等省份和地区,无数租客面临无家可归的困境,涉案金额高达数十亿元。

  ▲部分跑路名单 图/运营研究社

  曾被视为风口、深受追捧,到如今谈“租”色变、臭名昭著,密集爆雷的长租公寓,已沦为彻头彻尾的“庞氏骗局”。

  01

  “高收低租”的模式

  从开始就挖好了坑

  细细追溯这些出事的长租公寓,不难发现其共性:都是因为“高收低租”的经营模式出了问题,导致翻车。

  所谓“高收低租”,即租赁公司们以高价从房东处收取房源,再以低价出租。比如,一个房东打算以6000元的价格出租一套房,长租公寓以6500元的价格拿到房源,再以5000元转给租客。

  ▲图/终结诈骗

  乍一听倒像是在做“慈善”,但事出反常必有妖,这种与正常定义中“低买高卖”的商业模式背道而驰的做法,是一个早有预谋的陷阱。

  长租公寓企业们不计成本高价收房,并非没有条件,通常房东要和他们签署一年以上的出租合同,但对应的租金只能1个月1付。

  低价诱饵抛出后,求租者自然趋之若鹜,长租公寓以天下没有白吃的午餐为由,提出想要便宜房子,租金须交满一年。

  看似必亏的生意,其实中间产生的现金流相当可观:通过收租户一年租金,给房东一个月的租费,就得到了11个月的“时间差”。

  再来算笔账。一套房子,假如平均每个月3000元,一次性就能收到36000元;如果有100套房源,那就是360万元现金;如果有1000套房源,那就是3600万元;如果有10000套房源,那就是3.6亿元(堪比一次大额融资)。

  若是碰上囊中羞涩的租客,长租公寓企业还有“租金贷”作为后招。求房心切的租客们被忽悠去指定的借贷机构,以5%左右的低利率签署长期贷款合同,长租公寓还是能一次性拿到全年租金(金融机构与长租公寓企业是一笔结清的)。

  依靠租金贷,长租公寓们既可以拿下初入社会的年轻人这一庞大的租房群体,又可以将租客租金包装成“资产”,提前从金融机构套取大量现金,积蓄资金池,形成财务杠杆,一本万利。

  分析到这里,有没有品出熟悉的味道。直白来说,“高收低租”的运营模式,瞄准的根本不是利润,而是租金,这和P2P等非法集资的玩法如出一辙,只不过曾经的标的是“理财产品”,现在则是“出租房”。

  所以,这种逆操作,注定是条不归路。高速扩张下,为不断吸纳新房源,做大市场规模(赢得资本青睐),“高价抢房”的价格战打得如火如荼。

  眼见缺口太大,部分长租公寓企业又将圈来的钱挪作其他投资,短期内无法收回,资金平衡被打破后,庞氏链条自然无法再顺利运转,卷款跑路成了上策。

  在信息极度不对称的情况下,负债和风险直接转嫁给了租客和房东,这已不止是阴损,而是真正的诈骗。

  “人在家中坐,祸从天上来”,东窗事发后,全国数以万计的房东和租客成了无辜的“背锅侠”,在上海岚越公寓的维权群里,大部分租客损失都在五位数以上,被迫流离失所。

  ▲图/澎湃新闻

  无意苛责房东,毕竟房东也是受害者,很多房东都是“以租养贷”,租金来源被切断后,极有可能陷入断供危机,今年2月以来,房东群体还曾遭受长租公寓的“强制降租”风波,不同意就不给打房租。

  雪上加霜的是,尽管长租公寓已原地遁逃,“租金贷”还在吸着租客们的血。长租公寓欠着金融机构的尾款一天不付清,合同就无法解除,租客们就得按时还贷(即使早已退租),否则就会留下征信污点,承担逾期费用,最可怕的是,这种无底洞是看不到尽头的。

  “为消除征信的不良影响,我选择了报警,但等定性的时间太长,现在只能选择以受欺诈为由提起撤销合同的民事诉讼。”一位匿名受害者透露,在自己的征信系统上,目前显示还有4万多元的贷款没还。

  这种以牺牲消费者所有权益,来牟取私利的做法,已彻底脱离了一个正常行业该有的模样。

  02

  从风口到臭名昭著

  长租公寓自食恶果

  最初的“长租公寓”,是被寄予厚望的。

  与传统中介公司不同,长租公寓凭借服务全面、体验度优秀、安全性高、品牌保证等优势,跃升为地产领域新业务的最大风口。

  国家政策、金融、房源、税收等全方位的支持,也为长租公寓的燎原添了一把火。2017年,广州等地方政府还推出“租购同权”,宣布租赁产权跟房屋产权享有同等权利。

  2018年,城镇化进程的推进,使得城市租赁市场迎来井喷,租赁人口高达1.9亿人,市场规模超万亿。根据预测,2030年我国租赁人口将达2.7亿人,整体市场规模达4.2万亿元。

  也正是这两年间,入局者纷至沓来,投资机构给出的估值水涨船高。按出身不同,长租公寓市场衍生出几大派系:包括地产系,如万科泊寓、龙湖冠寓等;物业系如自如、美丽屋等;互联网资本为主的资本系如蛋壳公寓、青客公寓等。

  风光背后,被刻意掩盖的危机渐渐暴露出来。长租公寓的利润并不高,据《2019租赁住宅行业白皮书》显示,国内20个重点城市中,公寓租金回报率仅为1%~3%。

  而长租公寓走的又是重资产模式,为提升竞争力,长租公寓在取得房源后,通常会进行内部改造,这种类似“二房东”的角色,占据长租公寓市场的主流。

  业内人士曾算过长租公寓的成本,一栋长租公寓大概在100间房左右,装修和家电成本在6万元左右,整栋成本在600万。

  而在一线城市,一套28平米的长租公寓,租金约在2600元上下,100间房的每月租金约为26万元,一年不过312万元。

  ▲图文无关

  事实上,长租公寓空置率在40%~50%之间都是常态,这就意味着,100间房中,只能租出去60套,每年租金收入仅为187.2万元。

  这意味着,长租公寓企业只能通过规模效应来摊薄成本,兼之来自风投的压力,长租公寓在激进扩张的道路里越陷越深。

  拥有更多的房产资源,代表前期建设及改造投入更大,资金流动性也会更差。由于高昂的利息和运营成本存在,“借新还旧”的操作想要持续,每次募集的资金规模,都得比之前更大,极度依赖“资金池”的后果是,只要有一环出了差错,“爆雷”是必然结局。

  这种天生畸形的商业模式,本身没有造血能力,又何来盈利。6月18日,蛋壳公寓创始人高靖被地方政府部门带走调查,蛋壳股价连续下挫,后又被扒出连续三个财年亏损,2017至2019年,蛋壳公寓净利润分别为-2.72亿元、-13.7亿元、-34.37亿元。

  与此同时,万科、朗诗、远洋等房企均在不同程度上相继宣布“割裂”长租公寓业务,甚至开始出售产权。

  截至2019年底,全国爆仓的长租公寓品牌超过50家,估值出现大滑坡,哄抬租金、虚假房源、售后推诿等丑闻缠身。

  祸不单行,突入而来的疫情“黑天鹅”,无疑加速了结局的到来。空置率的陡然升高,使得回款速度滞缓,牵一发而动全身,崩盘来得又快又狠。

  一念成佛,一念成魔,显然,长租公寓选择了后者。

  03

  跑路前夕疯狂捞钱

  维权之路道阻且长

  鲁迅曾说:“我向来不惮以最坏的恶意,来揣测人心。”这句话放在如今的长租公寓身上,一语成谶。

  一家公司的经营状况,不会在朝夕之间就出现质的改变,问题爆发前,常早有预兆,暗潮汹涌中,恶意割韭菜者并不在少数。

  杭州“友客公寓”在出事前的一个月,疯狂成立了8家分公司。在此期间,友客还在大肆收房,以杭州都会山为例,该楼盘今年5月底刚刚交付,就被迅速盯上,很多业主都将房子委托了过去,简直细思极恐。

  另一家“巢客公寓”的做法则更为荒唐。被证实多次更改公司名称,从原来的巢客房地产,改成巢客遇家,频频爆雷后,又摇身一变为“适享科技”,继续兴风作浪,直到彻底玩不下去,法人、股东、财务来了个全面大撤退。

  可恨的是,这些大肆捞钱的企业并不会得到预想中的严惩,作为“有限责任公司”,创始人无需承担连带责任,一旦宣布破产,只需按照注册资金来赔付(比如注册资金100万,仅赔付100万)。

  与卷走的上亿血汗钱比起来,实属九牛一毛。挨过风头后,已经实现财务自由的CEO们,大可再开家公司,照样潇洒人间,至于身心煎熬的租客和房东,好走不送。

  ▲维权中的租客和房东

  长久以来,这些黑心长租公寓企业,敢明目张胆洗钱的原因在于,租客的租金,并没有得到有效监管,游走官方管控之外。

  幸好,政府已经看到了这一点。杭州市住房保障和房产管理局发布《关于进一步落实住房租赁资金监管相关工作的通知》,要求住房租赁企业从8月31日起将相关租赁资金都缴入专用存款账户管理,“托管式”住房租赁企业需要在9月30日前根据要求完成风险防控金缴纳。

  9月1日开始,上海、广州、海口、合肥、西安等七个城市先后发布风险提示或住房租赁资金监管措施,明令禁止贷款合同不应嵌入租房合同中,与此同时,成都市住建局正式开展住房租赁企业专项排查工作。

  眼下,在全国数百个维权群里,租客和房东们还在苦苦等待结果,生活已严重受到影响。根据受理情况,经侦支队将请到专业审计部门,查看资金流向,以进一步取证调查。

  谁能想到,兴盛一时的长租公寓,竟亲手将自己送上了穷途末路,在资本的裹挟,和跑马圈地的快感下,最终迷失了初心。

  租房这件事沦为以小博大的赌局后,鲜少有人再去关注提升服务和优化产品。殊不知,决胜的关键恰恰是要落到每一间房,每一个业主和每一个租户上的。

  很可惜,曾经的屠龙者已不愿回头,在变成另一条恶龙之后,还是坠入了曾经凝视过的深渊。

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